原标题:房企转型启示录:多元化效果难显 重回地产主业成趋势 摘要 【房企转型启示录:多元化效果难显 重回地产主业成趋势】近年来,房地产行业从黄金时代走来,进入白银时代,无论是头部房企还是区域型中小房企都开始竞相加快转型升级步伐,探索下一个业绩制高点。(中国经营网)   “2020年,房地产行业和企业增长非常有限,部分企业继续增长,部分企业则出现下调。”在2019年12月31日下午举行的2020年丁祖昱评楼市年度发布会上,易居企业集团CEO丁祖昱认为,房地产行业将出现“行业规模、企业规模双见顶”的情况。   事实上,近年来,房地产行业从黄金时代走来,进入白银时代,无论是头部房企还是区域型中小房企都开始竞相加快转型升级步伐,探索下一个业绩制高点。   《中国经营报》记者梳理发现,申万一级行业中142家房地产企业,其中涉及多元化转型的至少有41家,占行业总数量比29%。其中,转型方向主要是从房地产开发业务之外,开始拓展新业务,比如物流地产、养老地产、旅游地产、物业服务、科技、医疗健康产业和体育产业等。   值得注意的是,从转型结果来看,多元化布局并不是房企转型的“灵丹妙药”。丁祖昱一针见血地指出,随着方向逐步明确,房企多元化领域最终只有少数企业才能留下来。其中,文旅地产高峰已过,项目回归精品化;养老地产项目多数亏损,企业仍在试水;产业地产回归产业核心,培育门槛提高;写字楼行业则面临政策趋严、供应过剩、去化周期长等难题。   房企探索新赛道   伴随着融资窗口收紧、房贷制度改革等调控手段相继推出,国内房地产市场的基调念起“稳字诀”,多元转型谋发展也成为一众房企关心的热点。   自2018年以来,地产公司将物业板块分拆上市蔚然成风,一直延续到2019年。作为传统房地产行业的附加服务,TOP20地产公司在物业管理领域均有布局。   数据显示,截至目前,香港上市的物业管理公司数量已达17家,其中房企系物业公司占到了15家,2018年以后上市的占到了11家,包括碧桂园服务、新城悦服务、雅生活服务、永升生活服务等物业公司。   除了分拆物业板块上市,在消费升级的大背景下,康养和文旅这两个朝阳产业也成为国内地产企业转型发展的新方向。国内地产公司在康养赛道的布局主要围绕建设养老住宅、养老小镇,提供高端医疗、健康管理服务等。   2019年10月23日,龙湖宣布于上海闵行区马桥落地“椿山万树”系列第二家养老公寓。据悉,上海龙湖闵行颐年公寓由龙湖沪苏公司打造,定位“都市养老社区”,总建筑面积约14000平方米,可容纳约200余位居民。   龙湖集团相关负责人曾在此前回复本报记者采访时表示,基于国家鼓励养老产业发展的一系列利好政策,以及随着社会老龄化程度逐步形成的养老服务市场,龙湖集团在做好主航道业务的同时,持续进行业务创新和探索;拓宽服务客群,丰富服务内容,为更多有需求的老年人打造有口碑的品质养老服务。   而在龙湖之前,包括万科、绿城在内开发商和部分险资机构已开始纷纷“试水”或长线布局养老业务。   除了布局养老地产以及自建医院,参股龙头医疗企业也是房企布局康养的一大潮流。世茂房地产入股新风天域和茂宸集团两家医疗企业,新城控股增持了金东方颐养园70%股权,上述房企都通过控股专业机构的方式布局养老地产。   除了康养板块,房企们还通过打造文旅小镇、度假村,配套文旅酒店等方式进入文旅板块。   在文旅板块,恒大和融创两家房企走在了前面。截至2019年6月底,恒大已布局完成15个童世界项目,力争2021年起陆续实现开业。   而融创集团在文旅板块绝对是想大施拳脚干大事。除了前后耗资500多亿元收购万达13个文旅项目,融创于2018年成立了独立运营的文旅集团“融创文旅集团”,来管理1000万平方米的文旅物业。   多元化考题   “过去几年,在政府主导下,在房企转型迫切性极高的倒逼下,很多城市都做了许多产城融合的项目。譬如,文旅产业、康养产业、科技城、开发区等。数据显示,这些名目繁多的项目政府和民间都投资了很多钱,花了很多精力,可成功的不多。”对于房企转型,阳光控股执行董事、阳光城集团执行副总裁吴建斌曾如此置评。   据克而瑞的数据统计,TOP30的房企中有70%发布过多元化战略,TOP100的房企97%布局了多元化业务。然而,房企竞相转型的背后,个中冷暖只有其自身才能感知。   这其中,两易其名的朗诗绿色地产有限公司(00106.HK,以下简称“朗诗地产”)受到市场广泛关注。   2019年11月21日,朗诗绿色集团发布公告称,其已采纳“朗诗绿色地产有限公司”取代“朗诗绿色集团有限公司”为其新中文第二名称,同时,其中文简称由“朗诗绿色集团”更改为“朗诗地产”。   而在此前,朗诗地产已剥离长租公寓等业务,2019年5月,朗诗地产将长租公寓等5项业务剥离至控股公司。   “剥离开来可以更好培育长租公寓市场,也能使我们的主营业务更加纯粹。” 朗诗地产董事局主席、执行董事兼总裁田明曾如此表示。   除了朗诗地产,遭遇转型难题的则是华丽家族股份有限公司(600503.SH,以下简称“华丽家族”),自其从2014年在公司经营范围中去地产化以来,其布局的石墨烯、机器人等热门概念业务多处于亏损状态。   无独有偶,2015年就转向体育产业的莱茵体育,其股票简称也由“莱茵置业”改为“莱茵体育”。但是财报显示,其2018年来自房地产销售收入的比例仍高达81.63%,而大力转型的体育运营业务所占比例仅为6.13%。   克而瑞研究报告也认为,房企在加大多元化的实践过程中遇到了多方困扰,“尤其体现在政策的变化、模式不清晰、不确定、培育期过长、多元化发展的团队人才难求等”。   “目前先把房地产做好,多元化的企业基本上成功的先例不是特别多。”融创中国董事会主席孙宏斌也曾如此表示。   无独有偶,吴建斌此前撰文表示,“如果按照类别划分,我们跟进过的文旅项目一共22个,一个未成;我们跟过康养项目12个,一个未成;我们跟过科创项目15个,一个未成;我们跟过教育项目21个,勉强成了两个。”其最后表示,“当下房企,转型还是要小心。”   上海中原地产分析师卢文曦向记者表示,房企转型“跨步子太大的,基本上是死多活少,像以前很多的(企业)去做白酒等,隔行如隔山,肯定是不行”。其认为,房企转型做小幅度尝试可以,但如果改变主营业务则面临巨大风险。   再度聚焦地产主业   与重新改名的朗诗地产一样,部分房企在多元化路上兜兜转转几圈后,又再度收敛聚焦地产主业,抑或是围绕主业进行投资。   值得注意的是,剥离旗下非房地产开发业务的朗诗地产,却在土地市场上频频亮相。   梳理相关信息可发现,朗诗地产在2019年下半年在成都、苏州等多地拿地。而在朗诗地产2018年的新增项目中,有超过八成是通过收并购、参股及委托开发等方式获得的。   不仅仅是朗诗,此前曾高喊多元化的房企仍然在持续补充货源。克而瑞研究报告显示, 28家企业进入新增货值千亿阵营,16家企业新增货值突破2000亿元,碧桂园、融创、万科新增货值超5000亿元,分列前三,其表示,“TOP50房企占据了百强新增货值的84%,强者恒强的格局未变”。   除去房企持续加码、增强货源厚度外,更多的房企则是放弃此前广撒网的多元化策略,投资方向收敛为围绕主业上下游进行投资。   绿地集团早在2018年10月就宣布集团战略强化升级,根据彼时信息,其将通过“三大变革”推动房地产主业在未来三年实现高质量发展,重组成立大基建、商贸、酒店旅游三大产业集团。   记者梳理发现,即使是看似跨界较大的房企实际上也是围绕主业进行布局。比如将地产、机器人、农业作为“三驾马车”的碧桂园,其谋求利用机器人“颠覆传统的地产行业和建筑行业”,“给企业带来巨大的价值”。   而融创中国也在围绕地产主业对康养等领域进行布局,2019年持续进行大手笔投入,但孙宏斌曾如此表示,“还是希望比较专注地把地产做好”,“融创投资的逻辑在于,消费升级投资美好生活,包括文化、旅游、医疗、健康、教育、康养等跟房地产有关的消费升级”。   克而瑞研究报告显示,“与之前全面出击多元化不同,房企们普遍表达了要收缩多元化业务、聚焦主业的意愿”,“因为对房企而言,在目前多变的市场形势下,全力做好主业地产开发才是重点”。 (文章来源:中国经营网) (责任编辑:DF120)